不動産売却時の税金
分離課税の譲渡所得・保有期間・取得費・減価償却・居住用特例。
直接の回答
不動産の売却は不動産所得ではなく別の譲渡所得です。譲渡益は売却価格−取得費−譲渡費用で、保有期間により短期・長期の税率が異なり、取得費は既に計上した減価償却で減額されます。居住用は特例が使えることがあります。
税年度 2026
適用期間：2026-01-01〜2026-12-31
専門家確認待ち — 下書きとして扱い、公式資料で確認してください。
要点
- 売却は不動産所得ではなく別の譲渡所得。
- 譲渡益＝売却価格−取得費−譲渡費用。
- 短期・長期の税率は保有期間で決まる。
- 居住用は特別控除・特例の対象になり得る。
譲渡益の計算
譲渡益は、売却価格から取得費（土地・建物に按分）と仲介手数料などの譲渡費用を引いた額です。重要な点として、建物の取得費は賃貸中に計上した（または計上すべきだった）減価償却分だけ減額され、課税譲渡益が想定より大きくなり得ます。保有期間により、高率の短期と低率の長期に分かれます。
居住用の特例
自宅を売った場合は、居住用財産の特別控除など、条件を満たせば税を軽減・免除する特例があり得ます。購入契約・土地建物の按分・取得費用・改良と減価償却の履歴・売買契約・仲介手数料・居住の証拠を集めます。取得費の資料が乏しい古い物件は専門家が必要になりがちです。
こんな方向け
- 自宅・賃貸を売る方
- 譲渡益を実現する投資家
この情報でできないこと
- 継続的な賃貸収入（別）
重要な注意点
- 過年度の減価償却は取得費を減らし譲渡益を増やします。見落とさないこと。
よくある質問
日本で確定申告は必要ですか？
多くの会社員は年末調整で完結するため不要です。副収入が20万円超、給与が2か所以上、自営の所得、まとまった投資・暗号資産の利益がある場合、または医療費控除や初年度の住宅ローン控除などを受けたい場合は、原則として確定申告が必要です。申告期間は2月16日〜3月15日でe-Taxを利用できます。不明なときは国税庁の案内や税理士に確認を。