大家の不動産所得の税金
家賃・各種料金・敷金・経費・減価償却・利息・空室・青色申告。
直接の回答
不動産所得は、家賃＋返還不要の敷金・更新料から、固定資産税・保険・減価償却・修繕・ローン利息の賃貸対応分などの必要経費を引いた額です。ローン元本は経費にできず、青色申告で特別控除を加えられます。
税年度 2026
適用期間：2026-01-01〜2026-12-31
専門家確認待ち — 下書きとして扱い、公式資料で確認してください。
要点
- 収入は家賃・返還不要の敷金・更新料を含む。
- 経費：固定資産税・保険・減価償却・修繕・利息。
- 元本返済は経費不可、利息は可の場合あり。
- 例：収入240万円−経費150万円＝不動産所得90万円。
収入に含まれるもの
不動産所得の収入は、家賃・返還不要の敷金（礼金など）・更新料・入居者からの精算金を含みます。返還する敷金は、返還不要になるまで収入ではありません。必要経費は固定資産税・火災保険・減価償却・修繕などが一般的です。例：家賃・返還不要の料金240万円−経費150万円＝不動産所得90万円。
利息・元本・青色申告
対象のローン利息は経費ですが、元本返済は経費にできません（よくある誤り）。資本的支出は経費ではなく減価償却します。賃貸が事業的規模に達すれば、青色申告で特別控除や専従者給与を加えられます。購入契約・土地建物の按分・ローン明細・減価償却の予定表を保管しましょう。
こんな方向け
- 住宅・事業用の大家
- 新規の不動産投資家
この情報でできないこと
- 不動産の売却（別の譲渡所得）
重要な注意点
- ローン元本は経費不可。対象の利息のみです。
よくある質問
日本で確定申告は必要ですか？
多くの会社員は年末調整で完結するため不要です。副収入が20万円超、給与が2か所以上、自営の所得、まとまった投資・暗号資産の利益がある場合、または医療費控除や初年度の住宅ローン控除などを受けたい場合は、原則として確定申告が必要です。申告期間は2月16日〜3月15日でe-Taxを利用できます。不明なときは国税庁の案内や税理士に確認を。