大家・不動産オーナーの消費税
住宅家賃と事業用家賃・土地と建物・購入・仕入税額控除・売却。
直接の回答
住宅の家賃は原則非課税、事業用の家賃は課税で、土地の取引は建物と扱いが異なります。仕入税額控除の可否や売却時の課税は、課税事業者かどうかと物件の用途で決まります。
税年度 2026
適用期間：2026-01-01〜2026-12-31
専門家確認待ち — 下書きとして扱い、公式資料で確認してください。
要点
- 住宅家賃：原則非課税、事業用家賃：課税。
- 土地は建物と消費税の扱いが異なる。
- 仕入税額控除は課税事業者か・用途次第。
- 課税事業者の建物売却は課税、土地は非課税。
家賃と土地
消費税では、通常の住宅家賃は原則非課税のため住宅の大家は消費税の外にいることが多く、事業用家賃は課税です。土地の取引（地代や土地の売買）は建物と扱いが異なります。したがって混在ポートフォリオでは課税・非課税が併存し、仕入税額控除の計算に影響します。
購入と売却
課税事業者の建物部分は売却時に消費税が課され得ますが、土地は非課税です。購入や経費の仕入税額を回収できるかは、課税事業者であることと、賃料収入の課税・非課税の構成によります。住宅の大家は免税のことが多く、事業用の保有は仕入税額控除の機会を生むため、分析は物件ごとです。規模が大きい場合は専門家へ。
こんな方向け
- 事業用・混合用途の大家
- 基準額付近の不動産投資家
この情報でできないこと
- 純粋な住宅の小規模大家（多くは免税）
重要な注意点
- 課税・非課税が混在すると仕入税額控除が複雑に。事業用は専門家へ。
よくある質問
日本で確定申告は必要ですか？
多くの会社員は年末調整で完結するため不要です。副収入が20万円超、給与が2か所以上、自営の所得、まとまった投資・暗号資産の利益がある場合、または医療費控除や初年度の住宅ローン控除などを受けたい場合は、原則として確定申告が必要です。申告期間は2月16日〜3月15日でe-Taxを利用できます。不明なときは国税庁の案内や税理士に確認を。