日本で家を持つ
毎年の税金・保険・修繕・管理費・リフォーム・賃貸化・売却。保有に伴う継続コストと義務。
保有は継続的な約束です。固定資産税・都市計画税・保険・修繕を毎年見込みます。一戸建ては自己資金、マンションは管理費と修繕積立金で。
要点
- 固定資産税（該当地域では都市計画税も）は評価額に基づく毎年の地方税。
- 一戸建て所有者は屋根・外装・構造・排水・シロアリの修繕を自己資金で。マンションは管理費と修繕積立金を払う。
- 火災保険は概ね融資の要件。地震保険は別建てで上限あり。
- 賃貸化・民泊・海外転居は、先に融資・保険・税・管理規約の確認が必要。
保有の年間コスト
オーナーは毎年、評価額に基づく地方税である固定資産税と、都市計画区域内では都市計画税を払います。マンション所有者はさらに、通常運営のための管理費（月次）と、大規模修繕のための修繕積立金を払います。積立金は将来のために貯め、管理費は貯めません。一戸建てはどちらも払いませんが、屋根・外装・設備・構造のために同等の私的積立を自分で用意する必要があります。これらの費用は時間とともに直接かつ不均等に発生するためです。
保険と修繕
融資では通常、建物に十分な火災保険が求められます。地震保険は火災保険に付帯し、保険金額は対応する火災保険金額の概ね30〜50%で、建物5,000万円・家財1,000万円が上限です。完全な再建の保証ではなく、生活再建の支援を目的とします。通常の火災保険は地震による火災を概ね補償しないため、別建ての地震保険を検討します。補償は毎年見直し、融資や代理店のセット提案があっても外部の見積りと比較しましょう。
賃貸化・民泊・転居・売却
抵当付きの自宅は、融資の同意と、ローン・税・保険・建築規約の順守があって初めて賃貸に出せます。無許可で投資物件に転用するとローン違反になり得ます。民泊は、国の法・自治体条例・管理規約・融資・保険のすべてが認めて初めて可能です。海外へ転居する場合は、居住条件が対応を求め得るため、融資・保険・税務当局・管理会社に届け出ます。売却時は、仲介・抵当抹消・法務費用・修繕・税が手取りを減らし、適格な自宅の売却は条件付きで最大3,000万円の特別控除を使える場合があります。
こんな方向け
- 新規・予定の自宅所有者
- 修繕や用途変更を計画する所有者
この情報でできないこと
- 詳細な確定申告の手順
- 商業不動産の管理
- 管理費・積立金が安くても、積立不足で将来の一時金につながるなら得ではありません。
よくある質問
マンションの管理費とは何ですか？
通常の共用運営への支払いで、大規模修繕のためには貯めません(それは修繕積立金)。
住宅ローン中の家を貸せますか？
融資の同意と、ローン・税・保険・建築規約の順守があって初めて可能です。
住宅所有者に火災・地震保険は必要ですか？
貸し手は一般に火災保険を求めます。地震保険は別建てで火災保険に付帯が必要で、上限があり生活再建向けです。
海外へ引っ越すとどうなりますか？
融資・保険・税務当局・管理会社に届け出ましょう。居住条件が対応を求め得ます。