投資物件のキャッシュフロー計算ツール
価格・賃料・空室・費用・借入・出口から、NOI・DSCR・IRRへ。
直接の回答
価格・賃料・空室・費用・融資・出口の前提を入力すると、粗/純利回り・NOI・DSCR・自己資金利回り・損益分岐入居率・税引後キャッシュフロー・IRRが出ます。粗利回りでなく事業として採算を見ます。
要点
- 粗利回り・純利回り・NOI・DSCR・自己資金利回りを保持する。
- 損益分岐入居率と税引後キャッシュフローを示す。
- 賃料・空室・金利・出口価値への感応度を回す。
- 住宅ローン元金を営業費用としない。
入力と出力
入力：価格・取得費用・賃料・空室・賃料下落・管理・客付け・税・保険・組合費・修繕・資本的支出・融資・売却キャップレート・売却費用・税。
出力：粗利回り・純利回り・NOI・DSCR・自己資金利回り・損益分岐入居率・税引後キャッシュフロー・内部収益率・賃料/空室/金利/出口価値への感応度。
結果の読み方
粗利回り5〜6%も費用後は薄いか赤字のキャッシュ利回りになり得ます。NOIとDSCRを示し、表面利回りでなく取引を採算評価できます。
ツールが示すこと・示さないこと
要点：粗利回り・純利回り・NOI・DSCR・自己資金利回りを保持する。損益分岐入居率と税引後キャッシュフローを示す。賃料・空室・金利・出口価値への感応度を回す。住宅ローン元金を営業費用としない。
計算ツールは入力と試すシナリオ次第で、審査ではなく計算をモデル化します。貸し手が貸すか、審査が実際に出す金利、状況の変化は分かりません。単一の答えを出すためでなく、選択肢の比較とストレステストに使いましょう。住宅ローンは提示金利＋1・2・3%で、購入は中央だけでなく悲観の前提でも試算します。広告金利は実行月または例示の数値で確定した提示ではないため、結果は計画上の概算と捉え、決める前に日付入りの書面見積りで実際の数字を確認しましょう。
こんな方向け
- 判断を試算する買い手・借り手
- 返済能力をストレステストする人
この情報でできないこと
- 確定した見積り・承認
重要な注意点
- 粗利回り5〜6%も費用後は薄いか赤字のキャッシュ利回りになり得ます。NOIとDSCRを示し、表面利回りでなく取引を採算評価できます。
よくある質問
高い粗利回りは魅力的ですか？
費用・賃料の持続性・適法性・出口を確認した後にのみ。粗利回りはキャッシュフローではありません。
投資ローンは常に非遡及ですか？
いいえ。日本のローンは書面に別段の定めがない限り通常リコース(遡及)です。