日本の不動産投資

事業として採算を見る

実効総収入は、想定賃料から空室・フリーレント・貸倒れを引き、その他収入を足したものです。NOI（純営業収益）は実効総収入から営業費用（管理・組合費・オーナー負担の光熱費・客付け手数料・維持・保険・固定資産税と都市計画税・空室・継続的な資本的支出）を引いたもので、住宅ローン元金は含みません。税引前キャッシュフローはNOIから元利返済と資本的支出の積立を引いたもので、DSCRはNOI÷年間元利返済です。普遍的な安全DSCRはありませんが、1.0超の余裕は必須で、銀行はより高い水準を求めるのが通常です。

粗利回り5%と広告される物件でも、費用後は薄いか赤字のキャッシュ利回りになり得ます。4,000万円で月20万円の賃料なら粗利回り6.0%ですが、空室5%・年36万円の管理/組合費・20万円の税と保険・15万円の維持・20万円の資本積立の後、例示NOIは約137万円で、取得費用前で価格の約3.4%です。これを2.5%・高レバレッジで借りれば、余裕はほとんど残りません。

投資のデューデリジェンス

誰が入居者で、目標賃料での需要はどれほど厚いか。比較事例は成約賃料か募集賃料か。次の屋根・外壁・エレベーター・配管・防水の費用。現在の用途・消防設備・接道が適法か。融資が固定か変動か、期限前返済請求・遡及の有無、借換の前提。土地建物の按分と減価償却が税務上どう裏付けられるか。出口で誰がどの利回りで何年後に買うか。管理料・更新料・修繕のマークアップ・解約条件。キャップレートの拡大（後の買い手がより高い利回りを求めること）は、同じNOIでも価値を下げます。

やってはいけないこと

銀行が明示的に認めない限り、居住用ローンを投資に使わないこと。転居・長期賃貸・民泊・自宅での事業は、ローン・保険・建築・用途地域・管理規約に反し得、居住の偽装は否決・期限の利益喪失・詐欺の懸念・保険や税の帰結を招きます。将来の借換に頼らないこと、粗利回りをキャッシュフローとしないこと、再建築不可や借地、地方の空き家を専門家のレビューなしに買わないこと。民泊は国の枠組みで原則年180日まで、自治体はさらに制限でき、法が許しても管理規約が禁じ得ます。