住宅ローンの返済と償却の仕組み

元利均等と元金均等

元利均等返済は返済額を（金利や返済の見直しまで）一定に保ちますが、元金部分は時間とともに増え、初期は利息が大半です。元金均等返済は毎月同じ元金を返すため、返済額は高く始まり下がり、同条件の元利均等より総利息を抑えます。全行が扱うわけではありません。元利均等は初期の資金繰りを楽にし、元金均等は初期の高い返済を負担できる人に利息の節約をもたらします。

金利と期間が効く理由

5,000万円・35年・元利均等の全額償却ローンでは、毎月の返済額と総利息は金利とともに急に増えます。0.945%で月約139,900円・総利息約874万円、1.50%で約153,100円・1,430万円、2.00%で約165,600円・1,957万円、2.50%で約178,700円・2,507万円、3.29%で約200,600円・3,426万円、4.00%で約221,400円・4,298万円です。手数料や返済ルールの影響は除きますが、「わずか」1〜2%の差が数十年で金額として大きくなること、そして期間を延ばすと毎月は下がっても総利息は増えることを示します。

押さえておきたい要点：元利均等では初期は残高が最大なので返済の大半が利息。元金均等は高く始まり下がり総利息を抑えるが、全行が扱うわけではない。1〜2%の金利差も35年では大きくなる。期間が長いほど毎月は下がるが総利息は増える。完全な判断にはリンク先のガイドと計算ツールを使い、重要な点は行動の前に貸し手・宅地建物取引士・司法書士・税理士に確認しましょう。