LTV（融資比率）と頭金

LTVの仕組み

LTVは融資額を金融機関が認める物件評価または価格で割ったものです。認められる評価は合意した価格を下回り得るため、実効LTVは想定より高くなることがあります。多くの銀行はLTV80%以下で最良の条件を出し、それを超えると上乗せします。例えばau Jibun Bankは80%超で0.045%を加えます。頭金を増やすとLTVが下がり、金利も承認確率も概ね良くなります。

フルローンのリスク

諸費用を含めて価格の90%・100%、さらに100%超を融資するローンもありますが、レバレッジとリスクが上がります。自己資本がほとんどないと、市場価値が下がったり減価したりすると買主はすぐに担保割れに陥り、諸費用・修繕・緊急時の現金が残らないことがあります。堅実な買主はすべてを借りず、頭金と、6〜10%の諸費用に充てる別枠の備えを持ちます。

押さえておきたい要点：LTV＝融資額÷金融機関が認める物件評価（または価格）。多くの銀行はLTV80%以下で条件が良く、80%超で上乗せする銀行もある。フルローンや100%超融資は担保割れを招き、諸費用や修繕の現金が残らないことがある。金融機関が認める評価額は購入価格を下回ることがある。完全な判断にはリンク先のガイドと計算ツールを使い、重要な点は行動の前に貸し手・宅地建物取引士・司法書士・税理士に確認しましょう。