外国人として日本で不動産を買う

所有と融資の違い

国籍が外国人の土地・建物の所有を妨げることは一般にありません。所有資格と住宅ローン資格は別の問題です。現金購入でも、銀行口座・本人確認・納税管理人・送金・制裁・登記・継続管理の要件があり、海外から買う非居住者は納税管理人と資金の出所の丁寧な扱いが必要です。一方、通常の居住用住宅ローンは、原則として日本での居住と実際の本人居住を求めます。

永住と非永住のルート

永住が最も容易なルートである理由は、永住者が国籍要件では日本人申込者とほぼ同様に扱われることが多いためです（ただし言語・書類の要件は残ります）。永住がない場合、日本人配偶者や保証人のいる非永住者は一部の銀行で検討され得ますが、日本人配偶者のいない非永住者は対応行が少なく、より強い収入・雇用主・日本語・頭金・長期在留の証拠が必要になり得ます。海外在住の非居住者は通常の居住用ローンは概ね不可で、専門の投資・クロスボーダー融資が高コスト・低LTVで存在し得ます。

実務的な非永住者の順序は、勤務先やデベロッパーの提携銀行→プレスティア（英語対応、最大5億円、保証料なし、購入・借換）→東京スター銀行（永住のない外国人向けに明示されたスターモーゲージ）→スルガ銀行（日本居住の外国人向け住宅ローン）→地方・取引銀行→国籍・在留の条件を満たせばフラット35→専門の担保・投資融資、です。非永住者のプレミアムを、永住を待つコストと不確実性と天秤にかけましょう。

強いファイルを作る

強い外国人居住者のローン書類には、在留カード・パスポート・住民票・求めに応じたマイナンバー関連の税書類、永住の証明または在留資格・更新・日本人配偶者や保証人の明確な説明、複数年の日本の課税証明と所得記録、在職証明・雇用契約・勤続・職務・給与振込の証拠、国内外の債務の完全な開示、頭金と資金の出所の証明（必要なら翻訳した海外銀行明細を含む）、日本語能力または認められる通訳の手配、物件書類・売買契約・重要事項説明、求めがあれば長期在留と返済継続の書面説明、そして海外転勤・在留資格喪失・離婚・出国への対応計画、が含まれます。