アパート・マンション一棟ローン

一棟の賃貸事業

アパート・マンション一棟ローンは、賃貸の建物一棟（土地と構造）を事業として融資します。区分マンション1戸に比べ、資産と立地の一つに全エクスポージャーを集中させるため、人口動態の変化・地元の雇用主の撤退・賃貸の供給過剰が全戸を同時に直撃します。利点は建物全体と管理を掌握できること、欠点は投資内での分散がないことです。

構造・入居者・規制のリスク

一棟は一棟分のコストを伴います。屋根・外壁・エレベーター・配管・防水は計画的に更新が必要で、その資本的工事は非常に大きくなり得ます。入居者の入替・空室・滞納は戸数に応じて大きくなり、建物は全戸で消防・避難・その他の規制に適合する必要があります。表面的な戸別粗利回りでなく、建物全体のNOI・現実的な資本的支出の積立・信頼できる出口（誰がどの利回りで何年後に建物を買うか）で採算を見ましょう。これは受動的な購入でなく事業です。

押さえておきたい要点：賃貸の建物一棟を集中した事業投資として融資する。構造修繕（屋根・外壁・エレベーター・配管）は大きく周期的。入居者・空室・規制のリスクは戸数に応じて大きくなる。戸別の粗利回りでなく建物全体のNOI・資本的支出・出口で採算を見る。完全な判断にはリンク先のガイドと計算ツールを使い、重要な点は行動の前に貸し手・宅地建物取引士・司法書士・税理士に確認しましょう。